HAPUSNYA PERIKATAN DAN PERJANJIAN JUAL BELI
TANAH
Kelompok 3 :
Ade Suprianto 10213156 2EA09
Nisaa Titaley 16213469 2EA09
Nur Aini Ramadhanti 16213585 2EA09
Puput Damayanti 16213950 2EA09
Reno Ajie Tri Wibowo 17213414 2EA09
Sidik Abdullah 18213470 2EA09
UNIVERSITAS GUNADARMA
2015
HAPUSNYA PERIKATAN
A. PERBEDAAN HAPUSNYA
PERIKATAN DAN PERJANJIAN
1. Cara hapusnya Perjanjian :
· Karena tujuan perjanjian sudah tercapai;
· Dengan persetujuan kedua belah pihak sesuai
dengan Pasal 1338 ayat (2) KUHPerdata;
· Karena ketentuan undang-undang, misalnya: Pasal
1601 KUHPerdata tentang perburuhan, jika si buruh meninggal, maka perjanjian
perburuhan menjadi hapus;
· Karena ditentukan oleh para pihak mengenai
perjanjian dengan jangka waktu tertentu;
· Karena keputusan hakim; dan
· Karena diputuskan oleh salah satu pihak, yaitu
jika salah satu pihak tidak melakukan prestasi, maka pihak lainnya tidak wajib
melakukan kontra prestasi.
2. 10 Cara Hapusnya Perikatan Menurut Pasal 1381 KUHPerdata :
a. Pembayaran diatur dalam Pasal 1382-1403 KUHPerdata
Pembayaran dalam arti sempit adalah pelunasan utang oleh debitor kepada
kreditor. Pembayaran seperti ini dilakukan dalam bentuk uang atau barang. Pembayaran
dalam arti yuridis teknis tidak hanya dalam bentuk uang atau
barang, tetapi juga dalam bentuk jasa, seperti jasa dokter bedah, tukang cukur,
atau guru privat. Objek pembayaran tergantung dari sifat dan isi dan
perjanjiannya.
Tempat Pembayaran Pasal
1393 KUHPerdata, pada dasarnya tempat
pembayaran dilakukan adalah di tempat yang telah ditetapkan dalam perjanjian,
antara kreditur dan debitur. Akan tetapi, apabila kedua belah pihak tidak
menentukan secara tegas tempat pembayaran, maka pembayaran dapat dilakukan di:
· Tempat barang berada sewaktu perjanjian dibuat;
· Tempat tinggal kreditur, dengan syarat kreditur
harus secara terus-menerus berdiam dan bertempat tinggal di tempat tersebut;
dan
· Tempat tinggal debitur.
· Tempat pembayaran itu bersifat fakultatif,
artinya bahwa pihak debitur dan kreditur dapat memilih salah satu dari tiga
tempat itu untuk melakukan pembayaran utang.
b. Penawaran Pembayaran, diikuti dengan Penitipan
diatur dalam Pasal 1404-1412 KUHPerda
Suatu pembayaran yang
dilakukan dalam keadaan kreditur tidak mau menerima pembayaran dari debitur,
maka debitur dapat melakukan penawaran pembayaran tunai diikuti dengan
penitipan atau konsinyasi.
Caranya adalah sebagai
berikut :
· Penawaran harus dilakukan secara resmi oleh
seorang Notaris atau seorang juru sita pengadilan.
· Notaris atau juru sita membuat suatu perincian
dari barang-barang atau uang yang akan dibayarkan dan mendatangi tempat tinggal
kreditur.
· Apabila kreditur menolak pembayaran, maka
Notaris atau juru sita akan mempersilahkan kreditur menanda-tangani proses
penyerahan tersebut dan jika kreditur tidak tanda tangan, maka dicatat oleh
Notaris atau juru sita di atas surat tersebut.
· Debitur menghadap ke Pengadilan Negeri
dengan membuat surat permohonan kepada pengadilan supaya mengesahkan penawaran
pembayaran yang telah dilakukan itu.
· Setelah penawaran pembayaran itu disahkan,
maka barang atau uang yang akan dibayarkan itu, disimpankan atau dititipkan
kepada panitera Pengadilan Negeri dan dengan demikian hapuslah hutang-piutang
itu. Sehingga Barang atau uang tersebut berada dalam simpanan di kepaniteraan
Pengadilan Negeri atas tangggungan atau resiko si kreditur.
c. Penambahan Utang (Novasi) diatur dalam Pasal
1413-1421 KUHPerdata
Suatu perjanjian antara
debitur dan kreditur, di mana perjanjian lama dan subjeknya yang ada dihapuskan
dan timbul sebuah objek dan subjek perjanjian yang baru.
Macam-macam Novasi KUHPerdata Pasal 1413 yaitu :
· Novasi objektif
Perikatan baru, tetapi para pihak tetap.
Contoh: Kewajiban untukmembayar sejumlah uang
tertentu diganti dengan kewajiban untuk menyerahkan sesuatu barang tertentu.
· Novasi subjektif yang pasif
Perikatan lama, tetapi penggantian debitur baru.
Contoh: A berutang pada B. Namun, dalam
pelaksanaan pembayaran utangnya A diganti oleh C sebagai debitur baru, sehingga
yang berutang akhirnya adalah C kepada B.
· Novasi subjektif yang aktif.
Perikatan lama, tetapi penggantian kreditur
baru.
Contoh: si Ani berutang pada Mina. Namun di
dalam pelaksanaan perjanjian ini kedudukan si Mina yang tadinya sebagai
kreditur kini diganti oleh si Ali sebagai kreditur. Sehingga perjanjian utang
piutang itu tadinya terjadi antara si Ani (debitur) dengan si Ali (kreditur).
Akibat Novasi (Pasal
1418 KUHPerdata) adalah Debitur lama yang telah dibebaskan dari kewajiban oleh kreditur
tidak dapat meminta pembayaran kepada debitur lama, sekalipun debitur baru
jatuh pailit atau debitur baru ternyata orang yang tidak dapat melakukan
perbuatan hukum.
d. Perjumpaan Utang (Kompensasi) diatur dalam Pasal
1425-1435 KUHPerdata
Penghapusan
masing-masing utang dengan jalan saling memperhitungkan utang yang sudah dapat
ditagih antara kreditur dan debitur (Pasal 1425 KUHPerdata).
Contoh:A berhutang sebesar Rp. 1.000.000,-
dari B dan sebaliknya B berhutang Rp. 600.000,- kepada A. Kedua utang tersebut
dikompensasikan untuk Rp. 600.000,- Sehingga A masih mempunyai utang Rp.
400.000,- kepada B.
· Syarat Terjadinya Kompensasi Pasal 1427
KUHPerdata :
o Kedua-duanya berpokok pada sejumlah uang;
o Berpokok pada jumlah barang yang dapat
dihabiskan dari jenis yang sama;
o Kedua-duanya dapat ditetapkan dan ditagih
seketika.
· Tujuan Utama Kompensasi :
o Penyederhanaan pembayaran yang simpang siur
antara pihak kreditur dan debitur;
o Dimungkinkan terjadinya pembayaran sebagian; dan
o Memberikan kepastian pembayaran dalam keadaan
pailit.
e. Pencampuran Utang diatur dalam Pasal 1436-1437
KUHPerdata
Percampuran kedudukan
sebagai orang yang berutang dengan kedudukan sebagai kreditur menjadi satu
(Pasal 1436 KUHPerdata). Ada dua cara pencampuran utang yaitu :
· Dengan jalan penerusan hak dengan alas hak umum.
Misalnya: si kreditur meninggal dunia dan meninggalkan satu-satunya ahli waris,
yaitu debitur. Ini berarti bahwa dengan meninggalnya kreditur, maka kedudukan
debitur menjadi kreditur;
· Dengan jalan penerusan hak di bawah alas hak
khusus. Misalnya: pada jual beli, dimana penjual kemudian juga menjadi pembeli.
Pada umumnya
percampuran utang terjadi pada bentuk-bentuk debitur menjadi ahli waris dari
kreditur atau karena perkawinan.
f. Pembebasan Utang diatur dalam Pasal 1438-1443
KUHPerdata
Secara sederhana
pembebasan utang adalah Suatu pernyataan sepihak dan tegas
dari kreditur kepada debitur, bahwa debitur dibebaskan dari perutangan.
Pembebasan utang tidak
mempunyai bentuk tertentu dan dapat saja diadakan secara lisan, tetapi untuk
adanya kepastian hukum dan agar adanya bukti yang kuat, maka pernyataan itu
harus merupakan tindakan dari kreditur misalnya dengan mengembalikan surat
piutang kepada debitur.
Ada dua cara pembebasan
utang yaitu :
· Pembebasan Utang Secara Cuma-Cuma
Pembebasan utang dengan cuma-cuma harus
dipandang sebagai penghadiahan.
· Pembebasan Utang Secara Prestasi dari pihak
Debitur
Prestasi dari pihak
debitur artinya sebuah prestasi lain, selain prestasi yang terutang dimana
pembebasan ini didasarkan pada perjanjian.
g. Musnahnya barang yang terutang diatur dalam
Pasal 1444 dan 1445 KUHPerdata
Hancurnya, tidak dapat
diperdagangkan, atau hilangnya barang terutang, sehingga tidak diketahui sama
sekali apakah barang itu masih ada atau tidak ada. Syaratnya adalah bahwa
musnahnya barang itu di luar kesalahan debitur dan sebelum dinyatakan lalai
oleh kreditur.
Debitur wajib
membuktikan bahwa musnahnya barang tersebut adalah diluar kesalahannya dan
barang itu akan musnah atau hilang juga, meskipun di tangan debitur. Jadi dalam
hal ini si debitur telah berusaha dengan segala daya upaya untuk menjaga barang
tersebut agar tetap berada dalam keadaan semula.
h. Kebatalan atau Pembatalan perikatan diatur dalam
Pasal 1446-14456 KUHPerdata
Bidang kebatalan dibagi
menjadi dua kelompok yaitu :
· Dapat dibatalkan
Dapat dibatalkan, baru mempunyai akibat setelah
ada putusan hakim yangmembatalkan perbuatan tersebut.
· Batal demi hukum
Penyebab timbulnya
pembatalan perjanjian, yaitu :
· Adanya perjanjian yang dibuat oleh orang-orang
yang belum dewasa dan di bawah pengampuan (curatele);
· Tidak mengindahkan bentuk perjanjian yang
disyaratkan dalam undang-undang; dan
· Adanya cacat kehendak.
Yang termasuk
berakhirnya perikatan karena undang-undang adalah:
1) Konsignasi
2) Musnahnya barang terutang,
3) Daluwarsa
Yang termasuk
berakhirnya perikatan karena perjanjian, adalah:
1) Pembayaran
2) Novasi (pembaruan utang)
3) Kompensasi
4) Konfusio (percampuran utang;
5) Pembebasan utang
6) Pembatalan
7) Berlaku syarat batal
Undang-undang No. 24
Tahun 2000 tentang Perjanjian Internasional juga diatur secara rinci tentang
berakhirnya perjanjian internasional. Ada delapan cara berakhirnya perjanjian
internasional, yaitu:
· Terdapat kesepakatan para pihak melalui prosedur
yang ditetapkan dalam perjanjian
· Tujuan perjanjian telah tercapai
· Terdapat perubahan mendasar yang mempengaruhi
pelaksanaan perjanjian
· Salah satu pihak tidak melaksanakan atau
melanggar ketentuan perjanjian.
· Dibuat suatu perjanjian baru yang menggantikan
perjanjian lama
· Muncul norma-norma baru dalam hukum
internasional;
· Objek perjanjian hilang;
Terdapat hal-hal yang
merugikan kepentingan nasional (Pasal 18 Undang-undang No. 24 Tahun 2000
tentang Perjanjian Internasional). Di samping kedelapan cara berakhirnya
perjanjian internasional tersebut, di dalam Pasal 19 Undang-undang No. 24 Tahun
2000 ditentukan berakhinya perjanjian sebelum jangka waktunya. Di dalam pasal
itu disebutkan bahwa :
“Perjanjian internasional berakhir sebelum
waktunya, berdasarkan kesepakatan para pihak, tidak mempengaruhi penyelesaian
setiap pengaturan yang menjadi bagian perjanjian dan belum dilaksanakan secara
penuh pada saat berakhirnya perjanjian tersebut.”
Pasal ini memberikan
perlindungan kepada negara peminjam atau pihak swasta bahwa perjanjian yang
berakhir sebelum waktunya tidak mempengaruhi dalam penyelesaian setiap
pengaturan yang menjadi bagian perjanjian dan belum dilaksanakan.
SURAT PERJANJIAN JUAL
BELI TANAH
Kami yang bertanda
tangan di bawah ini:
1) Nama : AHMAD
HAMBAL bin KARTO SUWITO
Umur :
60 Tahun
Pekerjaan :
Petani
Alamat :
Desa Randu RT.01/II, Cangkringan, Sleman, Yogyakarta
Nomor KTP :
8081234567890
Dalam hal ini
bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebutPIHAK PERTAMA.
2) Nama : AGUS
SETIAWAN, S.H bin SUROSO
Umur :
45 Tahun
Pekerjaan :
PNS
Alamat :
Desa Prapag Kidul, Pituruh, Purworejo, Jawa Tengah
Nomor KTP : 3031234567890
Dalam hal ini
bertindak atas nama diri pribadi yang selanjutnya disebutPIHAK KEDUA.
Pihak pertama dengan ini berjanji untuk menyatakan dan
mengikatkan diri untuk menjual kepada pihak kedua dan pihak kedua juga berjanji
menyatakan serta mengikatkan diri untuk membeli dari pihak pertama berupa:
Sebidang tanah Hak Milik yang terletak di Desa Suromadu
RT.5/III, Kecamatan Condong Catur Depok Sleman Yogyakarta, seluas 10.000 M³ (sepuluh
ribu) meter persegi, dengan batas-batas tanah tersebut adalah sebagai
berikut :
· Sebelah barat : Berbatasan
dengan tanah H. Sabar
· Sebelah timur : Berbatasan dengan tanah
Suripto
· Sebelah utara : Berbatasan
dengan tanah Rasyid Rizani
· Sebelah selatan : Berbatasan dengan tanah
Susilo Bambang
Dengan syarat dan
ketentuan yang diatur dalam 9 (sembilan) pasal, berikut ini:
a. Pasal 1
Harga Jual beli
tanah tersebut dilakukan dan disetujui oleh masing-masing pihak dengan harga
tanah sebesar Rp.1000.000.000,00 (satu miliar rupiah)
b. Pasal 2
Cara Pembayarannya
yaitu :
· Pihak kedua akan memberikan uang tanda jadi
sebesar Rp.400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah) kepada pihak pertama
yaitu pada tanggal 10 Maret 2014.
· Sisa pembayaran sebesar Rp.600.000.000,00 (enam
ratus juta rupiah) akan dibayarkan oleh pihak kedua pada tanggal 01 April
2014.
c. Pasal 3
Jaminan dan Sangsinya
yaitu :
· Pihak pertama menjamin sepenuhnya bahwa tanah
yang dijualnya adalah benar-benar milik atau hak pihak pertama sendiri dan
tidak ada orang atau pihak lain yang turut mempunyai hak, bebas dari sitaan,
tidak tersangkut dalam suatu perkara atau sengketa, hak kepemilikannya tidak
sedang dipindahkan atau sedang dijaminkan kepada orang atau pihak lain dengan
cara bagaimanapun juga, dan tidak sedang atau telah dijual kepada orang atau
pihak lain.
· Jaminan pihak pertama dikuatkan oleh dua orang
yang turut menandatangani Surat Perjanjian ini selaku saksi.
· Apabila pihak kedua pada tanggal yang telah
ditentukan diatas tidak memenuhi perjanjian ini yaitu memberikan tanda jadi
sebagaimana disebutkan dalam pasal 2 ayat (1) maka perjanjian ini batal secara
hukum.
· Apabila pihak kedua pada tanggal yang telah
ditentukan diatas untuk pelunasan sebagaimana disebutkan dalam pasal 2 ayat
(2), secara hukum perjanjian jual beli ini batal dan pihak pertama akan
mengembalikan uang tanda jadi setelah tanah dalam perjanjian ini terjual dan
tanda jadi akan dikembalikan sepenuhnya.
Kedua orang saksi
tersebut adalah:
1. Nama :
SUKARWO bin SUMITRO
Umur :
53 tahun
Pekerjaan :
Tani
Alamat :
Desa Randu RT.01/II, Cangkringan, Sleman, Yogyakarta
2. Nama :
WIRANTO bin JOKOWI
Umur : 48
tahun
Pekerjaan : Wirausaha
Alamat : Desa Randu RT.01/II,
Cangkringan, Sleman, Yogyakarta
d. Pasal 4
Penyerahannya adalah Pihak pertama berjanji serta
mengikatkan diri untuk menyerahkan sertifikat tanah kepada pihak kedua
selambat-lambatnya satu minggu setelah pihak kedua melunasi seluruh
pembayarannya.
e. Pasal 5
Status Kepemilikannya
yaitu sejak ditandatanganinya Surat Perjanjian ini maka tanah tersebut di atas
beserta segala keuntungan maupun kerugiannya sepenuhnya menjadi hak milik pihak
kedua.
f. Pasal 6
Pembalik namaan
kepemilikan yaitu dengan cara:
1. Pihak pertama wajib membantu pihak kedua
dalam proses pembaliknamaan atas kepemilikan hak tanah dan bangunan rumah
tersebut dalam hal pengurusan yang menyangkut instansi-instansi terkait,
memberikan keterangan-keterangan serta menandatangani surat-surat yang
bersangkutan serta melakukan segala hak yang ada hubungannya dengan
pembaliknamaan serta perpindahan hak dari pihak pertama kepada pihak kedua.
2. Segala macam ongkos atau biaya yang
berhubungan dengan balik nama atas tanah dan bangunan rumah dari pihak
pertama kepada pihak kedua dibebankan sepenuhnya kepada pihak kedua.
g. Pasal 7
Masa berlakunya Perjanjian, Perjanjian ini tidak berakhir
karena meninggal dunianya pihak pertama, atau karena sebab apapun juga. Dalam
keadaan demikian maka para ahli waris atau pengganti pihak pertama wajib
mentaati ketentuan yang termaktub dalam perjanjian ini dan pihak pertama mengikat
diri untuk melakukan segala apa yang perlu guna melaksanakan ketentuan ini.
h. Pasal 8
Hal-hal lain yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan
dibicarakan serta diselesaikan secara kekeluargaan melalui jalan musyawarah
untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
i. Pasal 9
Penyelesaian
Perselisihan yaitu tentang perjanjian ini dan segala akibatnya, kedua
belah pihak memilih menyelesaikan perkara jika terjadi perselisihan di Kantor
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Kabupaten Sleman Yogyakarta.
Demikianlah Surat Perjanjan ini dibuat dalam 2 (dua) rangkap
yang bermaterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama, ditandatangani
kedua belah pihak dalam keadaan sadar serta tanpa adanya paksaan atau tekanan
dari pihak manapun.
Dibuat di :
Sleman
Tanggal :
03 Maret 2014
PIHAK PERTAMA, PIHAK
KEDUA,
(AHMAD HAMBAL bin
KARTO SUWITO) (AGUS SETIAWAN, S.H bin
SUROSO)
Saksi-Saksi:
SAKSI I SAKSI
II
(SUKARWO bin
SUMITRO) (WIRANTO
bin JOKOWI)
Tidak ada komentar:
Posting Komentar